Sie sind auf einen Begriff in der Immobilienwelt gestoßen, bei dem Sie sich unsicher sind? An dieser Stelle finden Sie Erklärungen zu den typischen Fachbegriffen rund um Immobilien. Sollten Fragen offen bleiben, beantworten wir Ihnen diese natürlich auch sehr gerne persönlich!
Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) wird durch die jeweilige Baubehörde bestätigt, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum baulich hinreichend von allen anderen Wohneinheiten sowie Räumen abgeschlossen ist und somit unabhängig voneinander genutzt werden kann. Zudem muss jede Einheit über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen.
Die Anschaffungskosten beinhalten den Kaufpreis sowie sämtliche Kaufnebenkosten, wie z.B. Gutachter, Notar, Makler sowie die Gebühren für Grundbuchänderungen.
Das Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, der bis zur kompletten Rückzahlung bei gleichbleibenden monatlichen Raten gezahlt wird. Im Laufe der Zeit vermindert sich der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgungsleistung (in der gleichbleibenden Rate), da die Darlehensschuld mit jeder Zahlung geringer wird und somit die darauf entfallenden Zinsen sinken.
Der vom Notar erstellte Vertrag wird den Parteien vorgelesen und in seiner Anwesenheit unterschrieben. Bei Immobiliengeschäften ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Käufer und Verkäufer können, während der Vertrag vorgelesen wird, Fragen stellen. Der Notar muss beide Seiten neutral beraten.
Ergänzend zum Grundbuch gibt es das Baulastenverzeichnis. Dieses Verzeichnis hat vor allem auch für den Kaufinteressenten einer Immobilie Bedeutung. Es kann ggf. Beschränkungen und Lasten eines Grundstücks enthalten, wie z. B. Wegerechte.
Die Courtage ist die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung von Immobilien erhält.
Die Creditreform ist ein Wirtschaftsauskunfts- und Inkassodienstleister. Sie geben z.B. Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Personen.
Die einer bestimmten Person zustehenden Rechte gegenüber einer fremden Sache (z. B. Durchgangsrecht). Zur Absicherung sollten sie im Grundbuch eingetragen werden.
Das Disagio bezeichnet den Differenzbetrag zwischen der genehmigten Kreditsumme und dem real ausgezahlten Betrag.
Das Exposé umfasst alle wesentlichen Kerndaten einer Immobilie/eines Objektes, die für potentielle Käufer von Interesse sind. Neben einer Textbeschreibung sollten auch hochwertige Fotos der Immobilie enthalten sein. Mit einem aussagekräftigen Exposé ist der erste Schritt zum erfolgreichen Verkauf getan.
Der Eigentümer arbeitet auf der Baustelle selbst mit, dadurch werden Lohnkosten eingespart. Dieses lässt sich im Rahmen der Finanzierung anrechnen.
Das Eigenkapital ist der Anteil des Kapitals, den der Käufer im Rahmen des Immobilienerwerbs selbst einbringen kann. Im Rahmen der Finanzierung lassen sich speziell bei Bauvorhaben und Modernisierungen auch Grundstücke und Eigenleistungen als Eigenkapital ansetzen. Auch Eigenleistungen sind eine Form von Eigenkapital.
Als Effektivzins bezeichnet man die tatsächlichen Kosten eines Kredits, die in Prozenten p.A. angegeben sind. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsgebühren, eine Restschuldversicherung und eventuelle Vermittlungsprovisionen. Der Effektivzins ist für private Verbraucher die beste Möglichkeit, Vergleiche zwischen den Kreditangeboten durchzuführen.
Bei Fremdkapital handelt es sich um das Kapital, das sich der Käufer bei Banken oder anderen Darlehensgebern beschaffen muss, wenn sein Eigenkapital nicht ausreichend ist.
Das Gemeinschaftseigentum steht für Teile / Bereiche an Mehrfamilienhäusern, das den Eigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam gehört. Es handelt sich um Teile eines Gebäudes und Grundstücks, die allen Eigentümern / Bewohnern zur Verfügung stehen.
Die Geschossflächenzahl gibt die höchstmögliche Wohnfläche eines Gebäudes in Abhängigkeit der Grundstücksgröße an.
Jedes Grundstück muss in einem Grundbuch verzeichnet sein. Dort sind sämtliche Rechts- und Besitzverhältnisse von Grundstücken festgehalten. Es wird beim Amtsgericht bzw. Grundbuchamt der jeweiligen Kommunen geführt.
Die Grundschuld dient der Absicherung einer Forderung. Sie verbrieft dem Gläubiger das Recht bei Zahlungsausfall aus dem Grundstück die Forderungshöhe zu vollstrecken.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Besteuerung auf Grundstücksumsätze. Der Erwerber wird als neuer Eigentümer erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn die Grunderwerbsteuer an sein Finanzamt bezahlt ist. Nach vollständiger Zahlung erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Aus dem Wirtschaftsplan errechnet sich ein monatlicher Betrag, das Hausgeld. Dieses haben die Eigentümer an den Verwalter zu entrichten. Das Hausgeld enthält umlagefähige Kosten, welche auf Mieter umlegbar sind und die nicht umlagefähigen Kosten. Umlagefähige Kosten sind z. B. Grundsteuer, Abwassergebühren, Aufzug usw.. Einige Beispiele für nicht umlagefähige Kosten sind Verwaltergebühren, Rücklagen usw..
Eine Immobilie ist ein Grundstück, ein Bauwerk oder ein grundstücksgleiches Recht, welches in der Rechts- und Wirtschaftssprache als „unbewegliches Sachgut“ bezeichnet wird. Wenn von unbebauten Grundstücken die Rede ist, werden die Immobilien auch als Liegenschaft bezeichnet.
Unter Inklusivmiete versteht man die Miete inklusive aller Nebenkosten. Die Inklusivmiete wird häufig auch als Bruttomiete deklariert.
Ein Vertrag über den Verkauf einer Immobilie ist nur rechtskräftig, wenn er notariell beurkundet wird. Ein soll beurkundeter Kaufvertrag wird auch als Kaufvertragsurkunde bezeichnet. Aufgrund der hohen Komplexität gibt es keine Vorlagen, stattdessen wird jeder Vertrag von einem Notar individuell aufgesetzt. Die Beurkundung ist kostenpflichtig, die genaue Höhe der Notarkosten hängt vom Wert der Immobilie ab und beträgt ungefähr ein Prozent des Kaufpreises.
Eine Kaution, oftmals auch als Mietsicherheit bezeichnet, ist in der Regel zu Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter zu leisten und dient als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt.
Von einer Zentralbank festgelegter Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen.
Die Erklärung des Grundschuldgläubigers (Bank), dass die zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Die Löschungsbewilligung erhält man von der Bank, wenn das Darlehen vollständig abgezahlt ist. Mit ihr kann ein Notar die Löschung der Grundschuld veranlassen.
Der Marktwert steht für die Summe, die beim Verkauf einer Immobilie aller Voraussicht nach zu erlösen ist und beschreibt so den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie.
Der Nominalzins ist der Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf die Summe des Darlehens berechnet und entspricht nicht dem Effektivzins. Beim Nominalzins sind andere beim Darlehen anfallende Gebühren in die Berechnung des Zinssatzes nicht mit einbezogen. Der Effektivzins ist daher für eine Vergleich von Darlehen aussagekräftiger als der Nominalzins.
Die Mietrendite gibt Aufschluss über die Rentabilität einer Immobilieninvestition. Sie gestattet es, Anlageobjekte gegenüberzustellen, selbst wenn diese ganz verschiedenen Immobilienarten oder Kaufpreisregionen zuzuordnen sind. Basis der Berechnung bildet das Verhältnis aus Mieteinnahmen zum Investitionsbetrag.
Das Sondernutzungsrecht ist die Erlaubnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, ganz bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums zu nutzen. Dies kann z. B. ein Pkw-Stellplatz, der Garte oder eine Terrasse sein. Ein solches Sondereigentumsrecht kann den Wert einer Eigentumswohnung erheblich steigern.
Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre. Verkauft eine Privatperson vor Ablauf dieser Frist, muss der Gewinn versteuert werden.
Man unterscheidet zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum. Das Sondereigentum gehört nicht der Eigentümergemeinschaft, sondern einem einzelnen Eigentümer. Hierbei handelt es sich primär um die eigentlichen Wohnräume.
Schufa ist die Abkürzung für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Die Schufa gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Personen.
Das Teileigentum ist ein bestimmter Teil des Sondereigentums, nämlich der Teil, der von den eigentlichen Wohnräumen herausgelöst ist. Hierzu zählen beispielsweise Garagen oder Kellerräume. Der genaue Umfang des Teileigentums ist in der sogenannten Teilungserklärung ausführlich festgehalten.
Die Teilungserklärung ist erforderlich, wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden sollen. Sie regelt die konventionelle Aufteilung eines Hauses sowie Rechte und Pflichten einzelner Wohnungseigentümer. Zur Teilungserklärung gehören u. a. ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Gemeinschaftsordnung. Die Erklärung ist Grundvoraussetzung für das Anlegen von Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern. Erst wenn diese angelegt wurden, können Sonder- sowie Teileigentum in einem Mehrfamilienhaus einzeln veräußert werden.
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Zahlungsbestätigung der Grunderwerbsteuer und wird von der Finanzbehörde ausgestellt. Nach einer Kaufvertragsbeurkundung, steht der beurkundende Notar in der Pflicht, der zuständigen Steuerbehörde eine Veräußerungsanzeige zukommen zu lassen. Auf dieser Grundlage wird die Käuferpartei durch Rechnungsstellung der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle / Finanzamt aufgefordert, die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen 5 % des Kaufpreises) fristgerecht zu bezahlen. Die Grundbuchämter sind gesetzlich dazu angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen. Die Zahlung des Kaufpreises bleibt von der Unbedenklichkeitsbescheinigung unberührt.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt ausführlich, wie Eigentum an Immobilien – speziell an Mehrfamilienhäusern – aufzuteilen ist. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist streng genommen kein Eigentum an Gebäuden möglich, sondern nur an Grund und Boden. Das WEG schafft hier die rechtliche Grundlage, um dennoch klare Eigentumsverhältnisse zu realisieren.
Unter einer Wertermittlung versteht man den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Markt- bzw. Verkehrswerts eines beliebigen Wirtschaftsguts. In der Immobilienwirtschaft werden die jeweiligen Markt- bzw. Verkehrswerte von Immobilien i. d. R. über einen der drei normierten Wertermittlungsverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (Vergleichswertverfahren § 15 ImmoWertV, Ertragswertverfahren §§ 17-20 ImmoWertV, Sachwertverfahren §§ 21-23 ImmoWertV) ermittelt.
Die Summe aller anrechenbaren Grundflächen eines Hauses bzw. einer Wohnung werden als Wohnfläche bezeichnet. Nutzräume wie Keller, Speicher oder Geschäfts- und Wirtschaftsräume werden hier nicht berechnet. Wird z. B. ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut, so wird dieser erst dann zur Wohnfläche, wenn die Baubehörde der Nutzungsänderung zugestimmt hat.
Beim Zwangsversteigerungsverfahren werden z. B. Grundstücke und deren Bauten, Wohnungseigentum sowie Teileigentum häufig unter dem eigentlichen Verkehrswert verkauft. Durch dieses Verfahren haben die Gläubiger die Möglichkeit, ihren Anspruch an einen Darlehensnehmer geltend zu machen, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Reicht der Erlös hierzu nicht aus, werden vor der Verteilung nach Rang sowie Rangklassen zunächst die Verfahrenskosten gedeckt.
Bei einer Zinsbindung ist der Zinssatz eines Darlehens für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben unabhängig von der Zinsentwicklung.